不動産企業のM&Aシーズン：融創、世茂たちの「勝ち組食べ」ゲーム

中国の不動産の販売市場はすでに紅海時代に入っています。

夏海鈞・恒大社長が言った「15兆円の大餅」であろうと、中国取締役会の孫宏斌主席が見積もった「16兆の保存量」であろうと、開発者の販売ケーキは基本的に固定されています。すべてのシェアはこの中で生まれ、個人会社は増分が必要で、他の人のものを奪うしかないです。上昇できないと、危険に直面します。

融創、世茂、金科などの不動産企業は、今のところこの段階の勝者です。2019年には買収者としての役割を果たしましたが、汎海、泰禾、新城、鄧鴻は彼らの口の中の「獲物」です。その中で、融創は更に当仁譲らず、連年「合併王」になった。

大手の合併やモデルチェンジは、貯蓄市場で上位を占めるだけでなく、次の時代の運営競争においてもリードし、資源、資金、政策などを「勝者」に集中させています。

今唯一気になるべきは、リスクの予防と資金の安全かもしれない。

複数起のM&A爆発

2019年のM&A市場は更に猛烈になった。

年の1月21日に、北京の汎海国際プロジェクト1号地塊と上海の董家渡プロジェクトを125.53億円で買収すると中国の公告を融創し、不動産買収の第一弾となった。

年末近くに、市場が今年最大の不動産買収と判断した時、孫宏斌はまた爆弾を投げました。11月27日、成都のグローバル世紀と時代のグローバル51%の株を買収すると発表しました。価格は約153億円です。

株式の受け渡しは30日後、融創可株の配当利益は36.43億で、買収標的の既売未決済の利益から来ています。また、35億元の超過利益があります。この計算によると、51%の株式を持つ実際の出資は118億だけで、超過利潤を計算すると、81億しかありません。

現在まで、融創は今年のM&A市場の金額は300億元近くになりました。引き続き業界の「M&A」を続けています。

今年はもう一つの不動産企業が買収市場に進出しています。それは世茂です。上半期に、三ヶ月未満の間に、世茂は前後して泰禾、明発、万通、広東泰傘下の11つのプロジェクトの買収を完成しました。累計で126.8億元の資金を買いました。

世茂は今年の流動性に緊張している泰禾の「取引侠」となり、上記の買収でタイタニアグループの買収は7件に達し、取引の対価は約77億円に達しました。

現在までに、世茂は今年買収に費やした金額は150億元に達しました。年初の業績会で、世茂副主席、許世壇総裁は、世茂の2019年の70%以上の土はいずれも買収合併から来て、回収金の50%を持って土地を買うと述べました。

7月、新城ホールディングスは「ブラックスワン」に遭遇しました。会社は転売プロジェクトの救済を余儀なくされました。

7月24日、金科株式は不動産プロジェクト会社の株式譲渡を受けた公告を発表しました。平価で新城ホールディングスの6つの不動産プロジェクト会社の株を買収する予定です。取引総額は約17.21億元です。取引が完了したら、金科の建築面積は102.22万平方メートルの土地備蓄が追加される見込みです。

金科股份聯席総裁の方明富氏によると、不動産企業の土地取得方式は単一ではなく、土地の取得を招き、政策コントロールのための価格制限措置を講じている。

成都のグローバル世紀との取引は、万達文旅の買収に次ぐもので、成都、武漢、長沙、昆明などの18のプロジェクトに関連しており、総建築面積は約3071.6万平方メートルで、建築面積は約2771.6万平方メートルで、総建築面積の90%を占めています。公告日までの建築面積は約2390.1万平方メートル。

目的を達成した潜在的な地蔵を考慮して、融創は総建築面積の約6658.8万平方メートルを獲得しました。その中で販売できる建築面積は約6304.9万平方メートルで、総建築面積の95%を占めています。

買収によって、買収側は土地備蓄の急速な拡大を実現し、将来の販売の大幅な増加を支えることができる。

孫宏斌氏によると、これまで万達文の買収には約438億円がかかり、現在は1600億円の販売が実現されており、その後数千億円の商品が売られているという。

これらの買収は、過去2年間で急速に世界選手権を獲得し、将来の成長を支えています。

今年の前の10月に、融創は4339億元を販売して、同17%増加して、碧桂園、恒大、万科に次ぎます。

ヘッドキャンプの新コース

ここ5年の波乱万丈の市場変化を経て、中国の不動産の構造は巨大な変化が発生しました。前50強、30強の不動産企業の座標は初めて定められました。

自分の伝統的な優位を固めた同時に、頭部の不動産企業はモデルチェンジ運営と多元化の上でも迅速に位置を押さえて、新しいコースの上で先を争って、“勝者が共に食べる”という芝居が上演されます。

融創を例にして、販売は第四位と著しい伸びを維持しました。孫宏斌はまた大幅にコードアップして、康養、文旅産業をアップグレードしました。

11月27日、鄧鴻の成都環球世紀を買収した後、孫宏斌は「文旅産業に溶けて天下無敵になる」と述べました。

急速に文化旅行都市を融合させたほか、世界博覧会文化旅行グループも設立されました。その保有と管理の会議、展覧センターは200万平方メートルを超えています。全国最大の展覧会類プロジェクトの保有と運営会社です。

もう一つの不動産大手の万科も、すでに伝統的な開発者ではありません。現在まで、万科は商業、賃貸、物流などの分野で、規模もすでに一、二を数えています。

保利は不動産サービスの分野で強大な社会、政府と都市ネットワークを確立しました。華潤、龍湖は商業配置上、家賃収入はすでに同業者を大幅に超え始めました。

碧桂園と恒大は、知能ロボットと新エネルギー自動車の分野で地位を占めることを志し、巨大な不動産資本で、新技術と新市場をこじらせる。

香港に上場したばかりのアリさんと似ています。アリさんの4大事業はコア商業収益のほかに、クラウドコンピューティング、デジタルメディア及び娯楽、革新業務は成長期にあります。

文旅、展覧会の二つのプレートは全部10兆の規模ですが、融創も短期的にお金を儲けないつもりです。「今は文化旅行をしてもいいです。展示会、康養を含めても、短期的にはあまり儲からないです。見たのはもっと長いです。5年、10年後のことです。」孫宏斌は言った。

11月28日、万科理事会の郁亮会長は昆明でも「万科（長期賃貸マンション）は雷が鳴らないので、長期賃貸マンションは大金を稼ぐとは言わず、安定した収益が得られるといいと思います。」

そのため、このような未来のモデルチェンジに直面して、持続的な開発業務の輸血、支持を必要として、更に中小企業はこれに耐えられない重さです。

貯蓄市場の衰退に伴い、将来の不動産企業の収益モデルと構造も大きな変化が発生する。開発業務と運営業務の収益力は、不動産企業の価値体系を再構築する。