올해 안에 두 번 째 부동산 업 체 인 IPO 가 부동산 자본 인 '선표' 가 점점 적어 진다?

최근 에 항구 거래 소 는 금 휘 지주 가 상장 을 통 해 소식 을 들 었 고 10 월 29 일 에 홍콩 주 에서 정식 상장 할 것 이 라 고 밝 혔 다.

김 휘 는 이번 IPO 발행 가격 구간 을 주 당 3. 50 - 4. 50 홍콩 달러 로 하고 기초 발행 규모 가 6 억 주 이 며 초과 배급 이 0.9 억 주 를 넘 지 않 고 최고 모집 자금 은 31.05 억 홍콩 달러 이다.

이런 흐름 에 따라 김 휘 는 홍콩 용 부동산 에 이 어 올해 두 번 째 로 IPO 를 실현 하 는 내지 부동산 기업 이 된다.

중국 내륙 의 엄격 한 감독 정책 으로 인해 최근 몇 년 동안 부동산 기업 들 이 IPO 의 방식 으로 A 주식 에 등록 하기 어렵 기 때문에 홍콩 주 는 기업 이 자본 시장 에 진출 하 는 최 우선 순위 가 되 었 다.2018 년 부터 내륙 의 부동산 은 홍콩 으로 가 는 IPO 붐 을 일 으 켰 다.2018 년 과 2019 년 에 홍콩 주 에서 IPO 를 완성 한 기업 은 각각 7 개 와 6 개 였 다.

올해 들 어 10 개 이상 의 부동산 업 체 가 홍콩 에 상장 한 다 는 소식 이 전 해 졌 지만 김 휘 전 까지 만 해도 홍콩 용 부동산 업 체 가 IPO 를 완성 했다.프리미엄 기업 이 줄 어 든 것 이 IPO 통 과 률 이 낮은 요인 이라는 분석 이다.이 동시에 업계 의 분화 가 더욱 심각 해 지면 서 따라 잡 을 수 없 는 작은 부동산 기업 들 은 자본 시장 에서 '법안' 에 들 어가 기 어 려 울 것 같다.

부동산 산업 에 있어 서 자본 의 '선표' 가 정말 점점 부족 해 지고 있 습 니까?

40 대 부동산 기업 은 아직 상장 되 지 않 은 곳 만 남 았 다.

김 휘 는 1996 년 에 복주 에서 시작 하여 2004 년 에 전국 화 구 조 를 시 작 했 고 2009 년 에 본 부 를 베 이 징 으로 옮 겼 다.현재 김 휘 는 전국 16 개 성과 직할시, 31 개 도시 에 들 어가 160 개 부동산 개발 프로젝트 를 보유 하고 있다.

이 거 크 레 의 통계 에 따 르 면 2019 년 에 김 휘 지주 의 전체 구경 매출 액 은 888.6 억 위안 으로 40 위 를 차 지 했 고 권익 매출 액 은 661.6 억 위안 으로 37 위 를 차지 했다.이 기준 에 따 르 면 현재 전국 부동산 업 체 40 대 가운데 김 휘 와 상 생 두 집 만 상장 되 지 못 하고 있다.

김 휘 의 출시 길 은 평탄 하지 않다.

2013 년 에 김 휘 는 처음으로 항구 증권거래소 에 상장 신청 서 를 제출 했 으 나 이 루어 지지 못 했다.그 후에 김 휘 는 A 주 에 등록 하려 고 했 고 2016 년 에 상하 이 증권거래소 에 상장 신청 서 를 제출 하여 상하 이 증권거래소 에서 6 억 주 를 넘 지 않 고 60 억 위안 의 주식 을 공개 발행 할 계획 이다.

그러나 정책 감독 이 엄격 하기 때문에 2015 년 이후 부동산 기업 이 A 주식 시장 에서 IPO 를 시도 하 는 데 성공 하지 못 했다.김 휘 는 2020 년 초 A 주의 상장 신청 을 자 진 철회 하고 3 월 25 일 홍콩 증권거래소 에 상장 신청 서 를 제출 했다.김 휘 는 25 일 다시 표를 건 네 고 일부 재무 데 이 터 를 갱신 했다.

최근 판 주식 유치 서 에 따 르 면 김 휘 홀딩 스 가 올해 8 월 31 일 까지 결제 되 지 않 은 예매 대금 (계약 부채) 은 713.84 억 위안 으로 종전 의 갱신 수치 보다 큰 폭 으로 증가 했다.

투자 유치 서 에 따 르 면 2017 년, 2018 년 과 2019 년 에 금 휘 지주 의 수입 은 각각 인민폐 117.77 억 위안, 159.71 억 위안 과 259.63 억 위안 이 었 고 년도 의 복합 성 장 률 은 48.5% 에 달 했다.같은 시기 에 김 휘 의 총 이익 은 각각 37.92 억 위안, 48.26 억 위안, 56.62 억 위안 이 었 고 년도 의 복합 성 장 률 은 22.2% 였 다.김 휘 는 2020 년 상반기 영업 이익 109.72 억 원 을 달성 했다.

토 저 우 는 올해 7 월 31 일 까지 김 휘 의 총 토지 보유 액 은 2908.2 만 평방미터 이 고 그 중에서 2 선 도시 와 핵심 3 선 도시 의 토지 보유 액 은 93.3% 에 달 했다.

채무 의 경우 2017 년, 2018 년, 2019 년, 2020 년 4 월 30 일 에 김 휘 지주 가 계약 부 채 를 공제 한 후의 자산 부채 율 은 각각 54.8%, 50.7%, 47.7%, 46.6% 로 점점 하락 세 를 보 였 고 부채 수준 은 업계 대부분 회사 보다 우수 했다.

10 월 14 일 에 명예 가 금 휘 의 등급 을 올 렸 고 평가 결 과 는 'B' 로 평가 되 었 으 며 이 로 인해 이전의 '안정' 이 '정면' 으로 올 라 갈 것 이 라 고 전망 했다.혜 예 에 따 르 면 이번 인상 결 과 는 김 휘 의 시장 위치 와 재무 지렛대 의 개선 을 나 타 냈 다. 이 는 동업자 보다 낮은 비 통제 적 권익 (약 20%), 레버 리 지 율 의 지속 적 인 최적화 와 채무 구조의 개선 등 을 포함한다. 주로 성도 시 와 직할시 의 토지 비축 이 우수 하고 총 건축 면적 이 충족 해서 향후 장시간 의 개발 수 요 를 만족 시 킬 수 있다.

자본 의 "바람구멍" 이 점차 멀 어 지고 있다.

규모 가 크 고 재무 건강 으로 인해 김 휘 의 이번 IPO 규 모 는 30 억 홍콩 달러 를 넘 어 2018 년 의 정 영 에 이 어 홍콩 주 IPO 모금 규모 가 가장 큰 부동산 기업 이 될 전망 이다.

그러나 이 '성적' 이 올해 부동산 업 체 IPO 의 큰 형 세 를 대표 하 는 것 은 아니다.올해 초 에 상 장 된 홍콩 용 부동산 은 모금 규모 가 15 억 홍콩 달러 가 안 된다.

2018 년 에 모두 7 개 내지 부동산 기업 이 홍콩 에 상장 되 었 고 모두 98 억 3000 만 위안 의 자금 을 모 았 으 며 2019 년 에 항구 상장 에서 부동산 기업 의 수량 은 6 개 로 86.9 억 위안 을 모 았 다.

홍콩 용 부동산, 김 휘 홀딩 스 이후 현재 항구 증권거래소 에 줄 을 서 있 는 부동산 업 체 는 완 창 국제, 헬렌 부 르 크 부동산, 오 산 홀딩 스, 삼 순 홀딩 스, 당나라 부동산, 붕 윤 홀딩 스, 상 곤 홀딩 스, 영지 홀딩 스, 현장 부동산, 상생지주 등 여러 곳 이 있다.상 생 을 제외 한 나머지 는 모두 중 소 주택 기업 이다.

이런 기업 의 자 료 를 보면 규모 가 작고 지역 구조 가 집중 되 며 부채 율 이 높 으 며 융자 채널 이 단일 하고 융자 비용 이 높 은 것 이 주요 한 특징 이다.예 를 들 어 붕 윤 지주 산하 에 9 개 항목 만 있 고 2017 년 과 2018 년 의 수익 은 각각 3.57 억 위안, 2.24 억 위안 으로 이윤 이 억 위안 이 안 된다.

또 다른 상장 을 목표 로 하 는 부동산 업 체 의 실제 부동산 은 2019 년 말 에 상환 하지 않 은 채무 총액 이 126.57 억 위안 이 고 그 중에서 1 년 안에 상환 해 야 할 짧 은 빚 은 35.84 억 위안 이다. 실제 보유 한 현금 과 현금 등가물 은 20.39 억 위안 에 불과 하고 현금 은 짧 은 채 무 를 커버 하기에 충분 하지 않다.

이 부동산 업 체 들 의 IPO 길 은 험난 하 다 고 말 할 수 있다.그 중에서 완 창 국제 가 4 차례 상장 신청 에 실 패 했 고 당나라 부동산 은 3 번 째 주식 유치 서 를 제출 했 으 며 헬렌 부 르 크, 오산 지주, 삼 순 그룹 은 2 도 IPO 이다.

자본 시장 이 부동산 기업 의 융자, 토지 소유, 회사 관리 등에 대한 '증가' 역할 은 업계 에서 공인 을 받 았 다.내륙 의 융자 정책 이 엄격 한 상황 에서 최근 몇 년 동안 많은 중 소기 업 들 이 홍콩 주식 IPO 에 충격 을 주 었 고 자본 시장의 '급행' 을 탔 다.하지만 올해 들 어 부동산 업 체 들 의 상장 길 은 더욱 험난 해 졌 다.

항구 거래 소의 요구 가 더욱 엄격 해 졌 습 니까?

중국 기업 자본 연맹 백 문 희 부회장 은 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 거래 소 는 주로 신청 서류 형식의 합 법성 과 절차 상의 합 법성, 편지 의 완비 성에 대해 심 사 를 한다 고 밝 혔 다.최근 에 신 고 를 한 기업 은 중 소기 업 을 위주 로 하고 심 사 를 통과 하지 못 한 것 은 바로 이 몇 가지 문제 가 발생 한 것 일 수 있 으 며 홍콩 주가 아니 라 부동산 주 에 대한 심사 가 더욱 엄격 해 졌 다.

한 대형 상장 부동산 기업 융자 부서 의 책임자 가 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 홍콩 자본 시장 은 A 주 에 비해 재무, 수익 의 안정 성과 실적 의 지속 성 을 중시 하고 최근 몇 년 동안 업계 의 분화 가 심각 하 다. 중 소기 업 이 토지 취득, 융자, 판매 프리미엄 등 분야 에서 의 약점 이 점점 뚜렷 해 지고 재무 실적 이 큰 영향 을 받 았 다.

그 는 상장 에 성공 하 더 라 도 이들 기업 의 주가 와 시가 가 좋 지 않 을 것 이 라 고 말 했다.2019 년 에 상장 한 부동산 기업 중 덕 신 중국, 신 력 지주 가 상장 첫날 에 '파 발' 한 것 으로 알려 졌 다.

이 관계 자 는 올해 들 어 더욱 엄격 한 조정 정책 과 감독 진 이 부동산 기업 융자 에 대한 '3 개의 빨 간 라인' 관 리 는 중 소기 업 의 약점 을 격화 시 킬 것 이 라 고 주장 했다. 기본 적 인 재무 기준 이 기준 에 도달 하지 못 하 는 상황 에서 이런 기업 들 이 상장 하 는 어려움 이 반드시 커 질 것 이다.

상하 이 이 거 부동산 연구원 싱 크 탱크 센터 총 감 은 내륙 의 부동산 기업 들 이 홍콩 주 에 상륙 하 는 창구 기한 이 이미 지 났 다 고 엄 밀 히 약진 하 였 다.업계 가 황금 시대 에서 백 은 시대 로 발전 하고 내륙 의 부동산 시장 통 제 는 정상 화 되 었 다. 최근 2 년 동안 업계 의 시장 공간 과 부동산 기업 의 이윤 창 출 능력 이 모두 떨 어 지고 있다.이런 영향 으로 규모 가 큰 전통 적 인 부동산 업 체 라 도 시장 이익률 이 높 아 지기 어렵다.

전통 적 인 부동산 기업 의 자본 '바람구멍' 이 멀 어 지 는 동시에 물 관리 업 계 는 오히려 상장 열풍 을 불 기 시작 했다. 또한 주가 든 시장 이익률 이 든 모두 전통 적 인 부동산 기업 보다 높다.2019 년 에 홍콩 주 에 등 록 했 던 보험 금 은 매 주의 가격 은 35.1 홍콩 달러 에 달 했 고 모금 액 은 45.79 억 홍콩 달러 에 달 했다.한편, 같은 해 에 상장 한 천 억 의 부동산 기업 중 양 지주 의 경우 한 주의 가격 은 5.2 - 6.8 홍콩 달러 에 불과 하고 모금 액 은 29.18 억 홍콩 달러 에 불과 하 다.

통계 에 따 르 면 올해 들 어 흥 업 물 련, 엽 성 그룹, 건 업 신 생 활, 금융 거리 물 업, 홍 양 서비스 와 정 영 서비스 등 6 개 물 관리 업 체 가 자본 시장 에 등 록 했 고 14 개 업 체 가 이미 표를 건 네 주 고 줄 을 서서 기다 리 고 있다.