장과 계열 의 토지 거래 경: "사재 기" 에서 불법 현금 거래 로 시장 을 떠나다.

20 여 년 동안 중국의 도시 화 발전 과정 에서 이익 을 누 리 는 장 화 계 를 누 렸 으 나 여러 차례 사재 기 파동 에 빠 졌 다.

9 월 23 일 에 '황포 부동산 (청 두) 유한 공사 의 융자, 대출 과 중대 한 재 편 에 관 한 편지' 라 는 문서 가 시중 에 퍼 졌 다. 문 서 는 황포 청 두 회사 와 땅 을 가 리 는 행위 가 있어 서 지역 부동산 시장의 안정 적 인 발전 에 심각 한 영향 을 주 고 고신 구 내의 금융 기구 가 이 회사 에 새로 융자, 대출 을 제공 하 는 것 을 금지 하 는 동시에회사 의 주요 자산 재 편 에 도움 을 제공 하 는 것 을 금지한다.

당일 저녁 에 청 두 고신 구 재정 금융 국 은 홈 페이지 에서 확인 한 바 에 의 하면 관련 부서 와 협조 하여 여러 개의 판매 금지 와 관련 된 항목 을 조사 하고 있 는데 그 중에서 황 기 에 소 속 된 '남 성도 회' 프로젝트 도 포함 된다.

'남 성도 회' 프로젝트 는 2004 년 에 황포 부동산 과 함께 수 확 했 으 나 지금까지 개발 이 완료 되 지 않 았 다.올해 7 월, 기 황포 와 프로젝트 를 우주 그룹 에 양도 하 였 다.

창 장 산업 은 응답 에서 관 계 를 떠 나 려 고 애 쓰 고 있 지만 16 년 간 개발 이 완료 되 지 못 한 현실 을 고려 해 황포 와 도 여전히 '매점 매 석' 혐의 를 벗 어 나 지 못 하고 있 으 며, 많은 청 두 현지 업계 인사 들 도 이 '벌금 고지 서' 를 인정 하고 있다.

그리고 황포 의 부동산 은 이 가 성 산하 에 소 속 된 "장 화 계" 상업 제국 에 속한다.20 세기 90 년대 에 창 장 실업 과 황포 두 회 사 를 주체 로 하여 산하 부동산 업 무 를 내륙 으로 확대 했다.

20 년 동안 롱 화 계 는 중국 도시 화 발전의 각종 이익 을 누 렸 지만 기대 하 는 발전 성 과 를 얻 지 못 했다.반면 회사 산하 사업 은 '사재 기, 주가 조작' 으로 노출 과 처벌 을 받 기도 했다.

최근 몇 년 사이 에 장 화 계 는 여러 부동산 을 잇달아 팔 아 내륙 시장 에서 퇴출 하 겠 다 는 의 사 를 가지 고 있 는 것 같다.환경의 영향 을 제외 하고 회사 의 발전 과정 을 정리 하면 그 전략 과 모델 은 현재 의 시장 흐름 과 어 울 리 지 않 는 것 같다.

시간의 "친구"

외부 에 서 는 '가 림 판, 사재 기' 라 는 말 이 전혀 근거 가 없 는 것 은 아니다.오래전 에 회사 가 내륙 에서 발전 한 것 은 바로 '긴 주기' 로 유명 하 다.

1994 년 에 황포 와 함께 광저우 에서 황사 지역, 즉 나중에 '일 취 만' 프로젝트 를 잡 았 는데 면적 은 24.18 만 평방미터 에 달 했다.2002 년 에 황포 와 처음으로 공개 적 으로 밝 혔 다. "황사 프로젝트 는 이미 최종 착공 준비 단계 에 들 어 갔 고 주택 부분 은 2003 년 하반기 에 정식 적 으로 발 매 될 예정 이 며 2004 년 에 중 납 될 예정 이 며, 상가 의 일부 2003 년 말 에 임대 하기 시작 했다" 고 밝 혔 다.

그러나 2005 년 11 월 에 야 프로젝트 가 시작 되 었 고 이 때 는 땅 을 가 진 지 11 년 이 지 났 다.2009 년 에 야 프로젝트 가 완공 되 었 다.

2005 년 9 월 에 기 황포 와 광 둥 성에 서 4 종의 주택 지 를 얻 었 고 전체 면적 은 203 만 평방미터 에 달 했다.그러나 각종 요인 으로 2011 년 에 야 정초 식 이 시작 됐다.2014 년 프로젝트 첫 개장.지금까지 프로젝트 는 아직 개발 이 완료 되 지 않 았 다.

장 과 계 가 베 이 징 에서 확대 하 는 것 도 비슷 한 '권법' 을 가진다.창 장 산업 은 1997 년 에 베 이 징 순 의구 설 대 감 장 촌 지역 의 개발 권 을 정식 적 으로 획득 하여 처음으로 베 이 징 에 진출 하 였 으 나 그 프로젝트 는 '천 하 를 찬양 하 는' 프로젝트 로 만 들 어 졌 다.그러나 2008 년 하반기 에 천하 프로젝트 를 영 예 롭 게 하 는 시기 가 되 어서 야 시장 에 진출 하기 시 작 했 는데 이때 잡 은 지 11 년 이 되 었 다.2018 년 에 천하 프로젝트 를 모두 개 발 했 습 니 다.아직도 일부 건물 이 팔 리 고 있다.

이 파장 주기 조작 으로 인해 실제 적 으로 상당 한 '가격 배당' 을 받 게 되 었 다.20 여 년 동안 천하 프로젝트 가 있 는 지역 의 집 값 을 칭찬 했다. 최초의 2000 위안 / 제곱 미터 에서 지금까지 60000 위안 / 제곱 미터 가 넘 었 다.

그리고 기 황 포 는 2001 년 에 베 이 징 시장 에 진출 했다.그 당시 에 황포 와 함께 7 억 위안 으로 베 이 징 야 오 쟈 위안 의 토 지 를 잡 았 는데 그 후에 '일 취 원' 프로젝트 를 완 공 했 습 니 다. 완 공 된 준공 시간 은 2006 년 10 월 31 일 입 니 다.하지만 사업 이 본 격 적 으로 시작 되 는 시점 은 2005 년 6 월 이다.

2005 년 11 월 에 일 취 원 프로젝트 는 1 기 에 예매 허가증 을 받 았 고 예매 평균 가격 은 약 9000 위안 / 제곱 미터 이다.6 년 이 지난 2011 년 에 야 프로젝트 의 2 기 에 판매 허가증 을 얻 었 는데 이때 의 평균 거래 가격 은 28000 위안 / 제곱 미터 까지 올 랐 다.2013 년 에 야 이 프로젝트 는 최종 적 으로 건설 되 었 다.

공개 정보 에 따 르 면 2019 년 5 월 까지 21 개 도시 에서 56 개의 오 피 스 텔, 주택, 상가 와 호텔 등 부동산 프로젝트 가 있 었 다.베 이 징, 광 저 우 를 제외 하고 상하 이, 청 두, 충 칭, 다 롄, 동관, 주해, 중 산, 혜 주 등 여러 지역 의 프로젝트 가 모두 '사재 기' 되 었 고 기한 은 5 년 에서 10 여 년 까지 다양 하 다.일부 사업 은 땅 을 일찍 가 져 갔 지만 아직 까지 완공 되 지 않 았 다.

일부 사업 체 의 규모 가 큰 현실 이 존재 하지만 툭하면 십 여 년 의 개발 주기 가 '사재 기' 의 혐의 를 벗 어 나 지 못 하고 있다.회사 의 공개 적 인 태 도 를 보면 일부 프로젝트 의 개발 주기 가 너무 길 고 계획 조정, 정부 회계 감사, 토지 분쟁 등 통제 할 수 없 는 요소 가 존재 한다.하지만 대체로 자신의 원인 이 다 수 였 다.

베 이 징 의 한 베테랑 부동산 업자 가 21 세기 경제 보도 기자 에 게 장 화 계 는 최초 로 내륙 에 진출 한 홍콩 부동산 업 체 중 하나 로 개발 경험 이 풍부 하고 '최고 부자' 인 이 가성 의 후광 이 더 해 져 젊 은 시절 지방 정부 로부터 많은 사랑 을 받 았 다 고 말 했다.2010 년 까지 만 해도 롱 과 계 는 비교적 낮은 가격 으로 토 지 를 얻 을 수 있 었 고 개발 기한 에 있어 서 는 보통 몇 번 의 유예 기간 을 얻 을 수 있 었 다.

그 는 홍콩 부동산 업 체 들 이 일찍부터 보편적으로 누 렸 던 '특권' 이 라 며 한때 내륙 부동산 업 체 들 의 선망 을 샀 다.그 당시 에 중국 부동산 시장 이 신속하게 발전 하면 서 토지의 평가 절상, 긴 화 계 를 통 해 몇 배 내지 수 십 배의 수익 을 얻 을 수 있 었 다.

사실 이런 방법 은 당시 에 이미 매우 흔 했다.2009 년 중국 판 석 요 수호 중국 회장 은 CCTV 와 의 인터뷰 에서 "중국 에 서 는 부동산 개발 업 체 들 이 집 을 짓 지 않 고 땅 을 쓰 러 뜨리 는 경우 가 있다" 고 말 했다.그 는 이 개발 상 들 이 업계 의 3 분 의 1 을 차지한다 고 생각한다.

누차 '금 밟 기' 의 장단 점 을 밟다

이 씨 는 회장 과 계 의 조타수 로 서 회사 의 사재 기 상황 을 여러 차례 부인 했다.2014 년 7 월 외부 압력 에 시 달 려 이 씨 는 "장자 와 황 씨 가 내륙 에 있 는 토지 사업 은 사재 기 가 없 었 고 사재 기 의도 도 없 었 다" 며 "자금 을 회수 하고 발전 시 키 려 는 의도 도 있 었 다" 고 밝 혔 다.

그러나 관련 규정 에 따라 우리 나 라 는 유 휴 토지 에 대해 명확 한 기준 을 정 해 왔 다.

자연 자원 부 (당시 국토 자원 부) 가 1999 년 에 발표 한 에 따 르 면 토지 계약 이 발 효 된 후 1 년 동안 공 사 를 하지 않 고 건설 면적 이 1 / 3 (또는 총 투자 액 이 25% 미 만) 에 불과 하지만 1 년 이상 휴업 할 이유 가 없 는 것 은 모두 유 휴 토지 로 여 겨 진다.

이 문건 은 또 "1 년 간 묵 혀 둔 땅 에 대해 서 는 토지 사용권 양도 금 20% 이하 의 토지 유 휴 비 를 부 과 할 수 있 고, 2 년 간 착공 하지 않 은 경우 토지 사용권 을 무상 으로 회수 할 수 있다" 고 규정 했다.

2008 년 1 월 에 국무원 에서 을 발포 하여 토지 가 2 년 동안 유 휴 되 고 법 에 따라 무상 으로 회수 해 야 하 는 것 을 재 확인 하고 무상 으로 회수 해 야 한다 고 주장 했다.

그러나 시행 절차 가 장기 적 으로 엄격 하지 않 아 2009 년 과 2010 년 에는 유 휴 토지 문제 가 심각 했다.이 를 위해 2010 년 3 월 부터 7 월 까지 국토 자원 부 는 전국 적 으로 부동산 용지 전문 정리 업 무 를 집중 적 으로 실시 하여 제때에 사재 기 를 개발 하지 않 거나 법률 과 법규 에 위반 하여 땅 을 방치 하 는 등 심각 한 문 제 를 정리 하 는 데 총 력 을 기 울 였 다.국토 자원 부 는 또 각 지역 에서 반드시 10 월 말 까지 조사 처 리 를 마 쳐 야 한다 고 요구 했다.

2012 년 에 개 정 된 이 시 행 된 것 은 유 휴 용지 처 리 를 위 한 제도화 건설 이 본 격 적 으로 일 단락 된 것 을 의미한다.

이 기간 에 롱 과 계열 의 일부 항목 이 자주 '금 밟 기' 로 밝 혀 졌 다.

2007 년 에 동관 국토 자원 국 은 '해 일 호 정 프로젝트 의 유 휴 토지 가 가장 많 았 고 시간 이 95 개 월 에 달 했다' 는 이유 로 창 장 실업 계열 의 동관 관 아 환 강 호 상주 구 건설 유한 공사 에 대해 7915 만 위안 에 달 하 는 토지 유 휴 비용 벌금 고지 서 를 냈 다.이것 도 당시 가장 큰 토지 유 휴 벌금 고지 서 였 다.

'섭 사' 의 해 일 호 정 프로젝트 는 동관 후 가 진 에 위치 하고 있 으 며 전체 면적 은 3600 만 평방미터 에 달 하 는 것 으로 알려 졌 으 나 1990 년대 부터 2007 년 까지 개 발 된 면적 은 1% 에 불과 했다.

2010 년 초 에 어떤 기 구 는 상하 이 330 종의 '비판 하고 사용 하지 않 는 다' 는 '땅 을 공 개 했 는데 그 중에서 창 장 실업 계열 의 다리 주택 프로젝트 를 포함한다.

2010 년 8 월 에 일부 매체 가 1457 종의 유 휴 토지 '블랙리스트' 를 발 표 했 는데 이 명단 은 국토 부가 그 당시 의 은행 감독 회 에 맡 겨 위험 을 조사 하 는 용도 라 고 한다.장 화 계 는 모두 2 종의 토 지 를 소유 하고 있 는데, 각각 황포 산하 베 이 징 이 취 원 2H1, 2H2 의 땅 덩이 와 광 둥 주해 에 있 는 주택 단지 이다.

불법 으로 현금 을 인출 하고 "퇴장" 하 다.

유 휴 토지의 풍 조 를 엄 격 히 조사 한 후, 내륙 에 묶 여 있 는 발전 전략 이 조정 되 었 다.2013 년 부터 공개 시장 에서 장 화 는 드 물 었 다.반면 회 사 는 산하 부동산 을 매각 하기 시작 했다.

2013 년 에 만 광저우 서성 이 광장 과 상하 이 동방 회 경 센터 를 판 매 했 고 롱 화 계 는 모두 120 억 홍콩 달러 의 자금 을 회수 했다.2014 년 에 장 화 계 는 연이어 난 징 국제 금융 센터 빌딩, 장원 그룹 주식, 베 이 징 잉 커 센터, 충 칭 대도시, 상하 이 성 팡 국제 빌딩 등 프로젝트 를 양도 했다.

"이러한 조정 은 내륙 시장 환경의 변화 와 관계 가 있다."상하 이 이 거 연구원 싱 크 탱크 센터 총괄 관 은 21 세기 경제 보도 기자 에 게 "롱 과 계열 의 기본 전략 은 '낮은 수준 으로 높 은 수준 으로 올 라 가 는 것'" 이 라 고 말 했다. 그러나 2013 년 이후 내륙 의 토지 시장 경쟁 이 치열 해 지면 서 땅값 이 계속 오 르 고 집 값 은 엄격 한 통제 하에 오 르 는 데 힘 이 없 었 다.

이에 앞서 장 화 계 는 내륙 부동산 시장 에 큰 관심 을 보 여 왔 다.2010 년 초 에 이 가 성 은 공개 적 으로 창 장 실업의 토지 비축 은 향후 5 년 에서 6 년 동안 사용 할 수 있 을 것 이 라 고 밝 혔 다. 평균 원가 가 비교적 낮 고 부채 가 낮 으 며 예비 자금 이 충분 하기 때문에 500 억 홍콩 달러 이상 을 사용 하여 투자 할 수 있다.

'롱 앤 드 계열' 의 토지 획득 원 가 는 얼마나 낮 습 니까?그리고 2012 년 황포 연간 보고서 에 따 르 면 회사 당시 의 토지 비축 은 약 1022 만 평방미터 에 달 했 고 대부분 은 장강 실업 과 공동으로 소유 하 며 내륙 의 평균 토지 원 가 는 1980 위안 / 제곱 미터 이다.그 중에서 기 황포 가 2012 년 12 월 에 얻 은 무한 시 채 뎬 구 의 땅 은 1502 위안 / 제곱 미터 에 불과 합 니 다.

그 당시 의 업계 '우두머리' 완 과 를 비교 하면 2012 년 의 평균 토지 비용 은 약 2790 위안 / 제곱 미터 이다.

내륙 의 부동산 규제 가 계속 증가 하 는 것 도 장과 계열 에 부담 을 준다.그리고 황포 는 2012 년 연간 보고서 에서 "정부 가 주택 가격 인상 을 억제 하 는 조 치 는 2012 년 에 도 시장 정서 에 계속 불리 한 영향 을 미 쳤 다" 고 말 했다.2014 년 에 기 황포 와 계속 말 했 습 니 다. 유동성 긴장 이 날로 심해 지면 서 회 사 는 여러 내륙 도시 에서 치열 한 가격 인하 전쟁 에 직면 하 게 되 었 습 니 다.이에 따라 2014 년 과 노 란 부동산 업 무 는 3 할 이상 줄 었 다.

2015 년 에 이 가성 은 소속 의 장과 계 제국 을 재 구성 하여 창 실과 황 의 비 부동산 업 무 를 창 장과 기 실업 유한 공사 에 합병 시 켰 고 부동산 을 상장 회사 창 장 실업 부동산 유한 공사 에 합병 시 켰 다.

두 회사 의 업무 교차 폐 해 를 줄 이 고 집중 적 으로 힘 을 쓰 겠 다 는 뜻 이다.그러나 조정 후에 회사 가 내륙 시장 에서 의 확장 은 아직도 힘 이 없어 서 오히려 산하 프로젝트 를 계속 판매 했다.

불완전한 통계 에 따 르 면 2013 년 이후 롱 과 계 는 중국 내륙 과 홍콩 의 부동산 을 여러 차례 팔 았 고 세트 현금 액 은 1150 억 홍콩 달러 를 넘 었 다.

이와 함께 '사재 기, 덮 기' 에 대한 비난 도 계속 되 고 있다.2019 년 10 월 에 창 장 실업 은 대련 시 서 강 구 흑 취 프로젝트 를 융 창 중국 에 팔 았 고 가격 은 40 억 위안 을 넘 었 다.2011 년 에 이 프로젝트 를 수 거 했 으 나 8 년 동안 개발 이 완료 되 지 않 았 다.19 억 원 의 토지 매입 가격 으로 계산 하면 이번 판매 수익 은 100% 를 넘는다.

최근 청 두 고신 구 에서 처벌 을 받 은 황 청 두 회 사 는 2004 년 남 성 도 회 프로젝트 를 싼값 에 매입 했다.황 씨 와 는 올 7 월 우주 그룹 에 사업 을 넘 겼 다.그 간 16 년 간 의 사재 기 를 거 쳐 아직 개발 이 끝나 지 않 았 다.

엄밀 한 약진 은 대논리 적 으로 보면 롱 과 계 는 최근 몇 년 동안 빈번하게 자산 을 이전 하고 '아시아 태평양 을 축소 하고 유럽 을 코드 하 는' 자산 운영 의 맥락 을 가진다 고 지적 했다.그러나 부동산 개발 의 측면 에서 보면 롱 과 계열 의 개발 모델 은 현재 의 내륙 부동산 시장 에 적합 하지 않다.

그 는 내륙 부동산 시장의 '황금시대' 가 끝나 고 부동산 장 효 체제 의 수립 과 운영 에 따라 부동산 시장의 주기 가 점차 다 려 져 땅값 과 집 값 이 다시 오 르 내리 기 어렵다 고 밝 혔 다.부동산 업 체 로 서 는 장기 보유 로 자산 의 평가 절상 수익 을 얻 는 모델 이 통 하지 않 는 다.반면 상대 적 으로 안정 적 인 고 회전 을 통 해 자금 사용 효율 을 높이 고 기업 발전 에 더욱 적합 하 다.

그러나 '고 회전' 은 장 과 계 의 강점 이 아 닌 것 같다.대부분의 응답자 들 은 개발 운영 전략 을 조정 하지 않 으 면 장기 적 이 고 체계 적 인 이탈 이 불가피 하 다 고 생각한다.

2020 년 까지 장 화 계 는 개발 가능 한 토지 보유 액 이 약 1000 만 평방미터 에 달 하 며 이 중 90% 가 중국 내륙 에 있다.2015 년 에 비해 롱 앤 드 계열 의 토지 비축 총 규모 와 내지 토 저장 규 모 는 모두 약 26% 감소 했다.