부동산 기업 의 자금 체인 리 스 크 가 확대 되 고 융자 의 뉴 딜 정책 은 오히려 세분 화 된 관리 가속 화 될 것 이다.

후 전염병 발생 시대 에 두부 부동산 기업 이 든 중 소기 업 이 든 내부 생존 상태 가 나타 나 면서 업계 의 병목 기 가 이미 도래 했다.

특히 부동산 기업 의 융자 관리 인 '세 개의 홍 선' 뉴 딜 정책 이 점점 가 까 워 지면 서 부동산 기업 의 발전 방향 은 더욱 어 려 울 것 이다.

"부동산 업 체 집중 도가 높 아 질 것 이 고, 30 명 은 틀림없이 하나의 관문 이다."한 부동산 기업 내부 연구 가 는 21 세기 경제 보도 에 대해 뉴 딜 정책 이 정착 되 어 집행 되면 중 소 부동산 기업 은 중대 한 조정 에 직면 하 게 될 것 이 라 고 밝 혔 다. 한 가닥 의 붉 은 선 에 닿 으 면 금 리 부채 가 제한 되 고 발전 하지 못 하면 사람과 합작 하거나 자본 에 의 해 합병 되 기 를 기다 리 지 않 을 것 이 라 고 말 했다."지금 은 다 들 초조해 하 는데 후속 세칙 이 기업 에 얼마나 큰 파장 을 일 으 킬 지 모르겠다."

증권 회사, 은행업 에서 온 인사 에 따 르 면 금융 감독 진의 정책 은 이미 오랫동안 준비 되 었 고 적어도 2 - 3 년 이 되 었 으 며 이 기 회 를 빌려 발표 할 뿐 이 라 고 한다.소식통 은 이 어 기업 을 찾 아 시범 사업 을 시작 할 예정 이 며 세부 적 인 문 제 는 어떻게 수행 해 야 할 지 아직 시간 이 남아 있다 고 전 했다.예 를 들 어 부동산 업 체 가 인수 합병 할 때 부채 율 이 올 라 가면 어느 단계 로 해 야 합 니까?상장 체계 밖의 자산 은 세 개의 붉 은 선 범위 안에 포함 되 지 않 습 니까?부동산 업 체 가 보고 할 것 인가, 아니면 회계 감사 할 것 인가, 은행 이 자발적으로 와 서 조사 할 것 인가, 부동산 업 체 가 매번 융자 할 때마다 번호 대로 자리 에 앉 아야 하 는가?이와 같은 여러 가지 문제 들 은 아직 좀 더 적응 해 야 한다.

분명 한 것 은 이번에 부동산 기업 융자 단 이 조 여 들 거나 마 태 효 과 를 초래 한 것 이다.예전 의 자금 관리 새 규정 이 한 칼 에 자 르 는 것 이 라면 '세 개의 붉 은 선' 은 부동산 업 체 의 정교 한 관 리 를 위해 복선 을 깔 았 다.예전 에 토지 시장 통 제 는 점차적으로 세분 화 되 었 고 거시적인 차원 도 도시 에 따라 대책 을 세 웠 으 나 부동산 기업 에 대한 관 리 는 아직 정밀 화 되 지 못 했다.

실제로 부동산 시장의 과 열 현상 에 대해 7 월 이후 다 성 시 는 집중 적 으로 규제 정책 을 내 놓 았 다.한편, 이번 '3 개의 빨 간 라인' 규정 은 공급 단의 측면 에서 착안 한 것 으로 과 열 에 대응 하기 위해 서가 아니 라 새로 추 가 된 개발 프로젝트 의 수량 을 제한 하고 원천 적 으로 크레디트 자원 의 유입 을 줄인다.

앞에서 말 했 듯 이 뉴 딜 정책 은 적어도 2 년 의 준비 기간 이 있다. 뉴 딜 정책 은 본질 적 으로 부채 여부 가 아니 라 자금 사슬 이 끊 어 지 는 것 을 예방 하고 이 상황 이 발생 하기 전에 이 위험 을 없 애 야 한다.

상환 과 부채

후각 이 예민 한 대기업 들 은 사실 이미 움 직 이 고 있다.

헝 다 관 리 는 2018 년 에 순 부채 율 을 올해 상반기 에 70% 로 낮 추 겠 다 고 제 안 했 고 2020 년 상반기 실적 을 보면 순 부채 율 이 23% 포인트 크게 떨 어 졌 다.한편, 두부 부동산 업 체 들 도 상환 을 가속 화하 고 있다.욱 휘 의 경우 올해 7 개 월 전 욱 휘 의 판매 와 상환 금 이 모두 천 억 을 돌파 했다.

21 세기 경제 보도 기 자 는 업계 에서 10 - 60 위 를 차지 하 는 전형 적 인 부동산 기업 의 최근 몇 년 간 의 재무 보고 데 이 터 를 정리 한 결과 2019 년 에 부동산 기업 의 종합 회 금 률 과 판매 회 금 률 이 하나의 분수령 이 된 것 을 발견 했다.

한 부동산 업 체 관계 자 는 상환 이 좋 지 않 은 이 유 는 판매 때 문 이 라 고 지적 했다. 부동산 업 체 는 최근 2 년 동안 2 선 과 3 선 이 강 한 도시 에 중심 을 두 었 고 업계 내 에서 30 - 60 위 를 차 지 했 으 며 심지어 앞으로 도 부동산 저장 구 조 를 조정 하 는 과정 에서이와 동시에, 부동산 업 체 는 매우 핫 하 게 지 니 고 있 는데, 돈 은 어디에서 나 옵 니까?상환 이 좋 지 않 은 전제 하에 서 는 부 채 를 통 해 자금 을 얻 을 수 밖 에 없다."정부 차원 에서 너무 많은 위험 에 직면 하고 싶 지 않 아 요. 지금 이 금융 위 기 는 전 세계 의 여유 와 달리 이번에 도 부동산 으로 보 를 만 들 면 금융 안전 에 문제 가 있어 요."

부동산 기업 은 아직도 투자 와 상환 을 균형 있 게 해 야 한다. 왜냐하면 30 대 부동산 기업 에서 '3 개의 인기 라인' 을 건 드 리 는 상황 이 만만 치 않 기 때문이다.2019 년 의 연간 보고서 에 따 르 면 30 대 부동산 기업 중 9 개 부동산 기업 이 3 개의 홍 선 을 건 드 렸 다. 5 개 기업 이 두 개의 홍 선 을 건 드 렸 고 11 개 기업 이 홍 선 을 건 드 렸 다. 이 는 뉴 딜 정책 이 전면적으로 실시 되면 대부분 부동산 기업 의 융자 단 이 비교적 큰 수축 압력 에 직면 하 게 된다 는 것 을 의미한다.

한편, 2019 년 30 대 부동산 기업 에서 대부분 부동산 기업 의 금 리 부채 의 증가 속 도 는 15% 를 넘 었 는데 이것 은 후속 적 인 부동산 기업 이 전체적으로 레버 리 지 를 낮 추 는 부담 이 비교적 크다 는 것 을 나타 낸다.

자산 부채 율 은 부동산 기업 의 운영 능력 을 나타 내 는 중요 한 지표 이다.이런 지 표를 낮 추 려 면 부동산 업 체 가 판 매 력 을 강화 하고 재고 의 회전 속 도 를 빠르게 하 며 미리 받 은 금액 의 규 모 를 확대 해 야 한다. 이와 동시에 가격 을 숨 기 고 팔 지 않 는 행위 도 타격 을 받 을 수 있다.대부분의 30 - 60 대 부동산 업 체 들 은 자산 부채 율 인 하 는 비교적 느리다. 특히 신 력 처럼 규모 확장 주기 에 있 는 부동산 업 체 들 은 2 년 전 자산 부채 율 이 1 퍼센트 에 불과 하 다.

한편, 금 리 부채 의 하락 은 부동산 기업 자체 의 현금 흐름 개선 에 의존 해 야 상환 규모 가 새로운 규 모 를 초과 할 수 있다.그러나 장기 적 으로 레버 리 지 경영 에 의존 하 는 부동산 기업 의 경우 단기 적 으로 채 무 를 해결 하 는 어려움 이 비교적 높 기 때문에 현 단계 에 부동산 기업 은 채 무 를 저장량 관리 에 더욱 치중 할 것 이다.다른 한편, 비 통제 적 주주 권익 을 확대 하 는 어려움 이 더 낮 기 때문에 부동산 기업 이나 일부 주주 의 권익 규 모 를 확대 함으로써 순 부채 율 을 낮 추 는 경향 이 강하 다. 이것 은 부동산 기업 의 연합 경영, 공동 경영 사건 이 많아 지고 주식 의 실제 채무 위험 도 높 아 질 수 있다 는 것 을 의미한다.

따라서 '세 개의 빨 간 라인' 에서 현금 의 짧 은 채 무 는 자금 회수 의 효율 을 더욱 강조 하고 부동산 기업 에 게 상환 주 기 를 압축 시 켜 경영 성 현금 흐름 을 확보 하 라 고 요구한다. 새로 갚 는 등 방식 을 통 해 채무 자금 으로 표면 유동성 의 안정 을 유지 하 라 고 요구한다.그 다음으로 현금 단기 채 무 를 평가 하 는 것 도 부동산 기업 의 융자 구 조 를 개선 하고 '단기 채 무 를 상환 하 는' 행위 에 중심 을 두 는 데 도움 이 된다. 이런 측면 에서 보면 앞으로 부동산 기업 이 장기 채 무 를 상환 하 는 자금 에 대한 의존 도가 높 아 질 것 이다.

상환 과 인출 지

21 세기 경제 보도 에 따 르 면 2020 년 상반기 에 토지 투 자 는 매출 반환 금 의 50% 를 넘 는 부동산 기업 은 건 발, 금과, 남 광, 번창 발전 등 을 포함한다.

부동산 업 체 들 의 적 극적인 증가 의 원인 중 하 나 는 판매 업 체 들 의 지속 적 인 난방 때문이다.이 동시에 상반기 유동성 총량 이 완 화 된 환경 에서 전체적인 융자 환경 이 개선 되 고 부동산 기업 들 이 적극적으로 향상 되 었 다.1 분기 상품 의 주택 개발 대출 잔액 은 동기 대비 증가 속도 가 소폭 상승 하 였 고, 2 분기 에는 다소 하락 하 였 으 나 여전히 두 자릿수 성장 을 유지 하고 있다.토 카 시장의 실적 을 보면 올해 4 월 100 대 도시 주택 류 의 토지 프리미엄 율 은 25% 에 달 했 고 5 월 부터 지금까지 15% - 20% 를 유지 했다. 작년 동기 수준 보다 높 은 것 은 전염병 상황 이 부동산 업 체 에 큰 영향 을 주지 않 았 음 을 나타 낸다. 그 융자 환경 은 오히려 화폐 정책 의 완화 로 인해 개선 되 었 고 부동산 업 체 가 지 를 가 지 는 적극성 도 이에 따라 높 아 졌 다.

부동산 은 주기 적 인 업 종이 다. 예전 의 작은 주기 적 인 규칙 에서 부동산 업 체 는 판매 규 모 를 유지 하고 확대 하기 위해 자 연 스 럽 게 판매 하 는 동기 에 땅 재 고 를 보충한다. 예 를 들 어 2009 - 2011 년 과 2012 - 2014 년 두 차례 의 소 주기 중 2010 년 과 2013 년 에 판 매 량 을 늘 린 그해 의 토지 도 상응 하 게 방출 되 었 고 판 매 량 과 땅 을 가 지 는 것 은 공급 과 수요 의 동기 화 를 보 여 주 었 다.그러나 2015 년 초부 터 시 작 된 이번 라운드 소 주기 에 2016 년 에 판 매 량 이 많 았 던 해 에 판 매 량 을 줄 였 고 녹색 도 시 는 전형 적 인 예 이다.2016 년, 2017 년 에 그린 타 운 은 침체 상태 에 빠 졌 고 이 로 인해 올해 상반기 의 판매 현금 회 복 률 은 95% 를 넘 었 지만 결 전 면적 은 약 30% 하락 했다. 그린 타 운 은 2019 년 연간 판매 회 복 률 은 87% 를 유지 했다. 2019 년 상반기 의 회 복 률 은 88% 를 유지 했다. 경영 진 은 올해 의 전체 회 복 률 이 상반기 보다 약간 낮 아 질 것 이 라 고 밝 혔 다.

한편, 거시적인 환경 에서 볼 때 금융 의 레버 리 지 정책 은 이미 일 단락 되 었 다.2019 년 말 에 중앙 경제 업무 회의 에서 '중국의 금융 체 계 는 전체적으로 건강 하고 각종 위험 을 해결 하 는 능력 을 가진다' 고 지적 했다. '거시적 레버 리 지 율 의 기본 적 인 안정 을 유지 하 자' 고 지적 했다.

다른 한편, 부동산 기업 의 지렛대 비율 도 2017 - 2018 년 에 높 은 수준 에서 하락 했다.2019 년 에 A 주 부동산 기업 의 평균 순 부채 율 은 79.4% 로 동기 대비 - 12.3pt 으로 현재 비교적 합 리 적 인 위치 에 있다.후속 적 인 업계 규모 가 안정 적 이 고 집중 도가 높 아 지 는 구조 도 주류 부동산 기업 이 상대 적 으로 안정 적 인 레버 리 지 율 을 유지 하도록 할 것 이다.

화 창 증권 에 따 르 면 현재 매출 의 순 이익률 은 단계 적 으로 바닥 이 났 다. 햇빛 도시 의 경우 2019 년 말 에 금 리 부채 가 1107 억 위안 에 달 했다. 그 중에서 은행 대출, 채권 류 와 다른 것 은 각각 47%, 28% 와 25% 를 차지 했다.상기 채널 의 융자 원 가 를 각각 50BP, 80BP 와 300 BP 로 내린다 고 가정 하면 2020 년 의 이자 비용 / 매출 이 3.4% 하락 했다.예 정 된 저장량 채무 의 장기 기한 이 3 년 이 라 고 가정 하면 연내 이자 비용 / 매출 이 1.1% 감소한다.

업계 인사 들 은 만약 에 뉴 딜 정책 을 실시 하면 순 부채 율 의 감 소 는 유 이자 부채 의 하락 이나 합병 권익 의 확장 에 달 려 있다 고 지적 했다.업계 의 순 금 리 하락폭 이 느 려 지고 심지어 단계 적 인 수준 이 떨 어 지 는 동시에 올해 융자 원가 의 현저 한 하락 은 순 금 리 의 판매 단계 적 인 밑부분 을 형성 하 는 데 도움 을 줄 것 이다. 심지어 일부 양질 의 부동산 기업 들 은 순 금 리 가 바닥 까지 올 라 갈 것 이다.