ビジネスストーリー丨「白衣の騎士」万科のAB面

4年前の2017年、郁亮氏は業績発表会で質問されたことがある。万科はこれほど多くの現金を持っているが、将来は苦境に立たされた高レバレッジプロジェクトを買収するなど、苦しい投資をするだろうか。郁亮の当時の答えは、困難な企業を助けることができて、人の危険に乗じてはいけなくて、私たちは業界内で困難な企業が共に難関を乗り越えることを助けるので、これは業界のトップの当然の責任です。

その時郁亮はまだ万科取締役会長になっておらず、万科もその業界を覆す「生きていく」と叫んでいなかった。そんなシーンはただの推論かもしれないが、郁亮も4年後の2021年、万科会が苦境に陥った企業が最も近づきたい「スキャンダル」の対象になるとは予想していなかったかもしれない。

苦境の企業幻想の中の万科は、それらを水火で救う「白衣の騎士」であり、危機を無形に解消できる巨匠であるが、時にはこれは一方的な約束にすぎない。

郁亮を代表とする万科経営陣は「フクロウ」の特質を持っており、「チャンスを片目で見、リスクを片目で見る」。職業マネージャーのスタイルは万科が業界の中で最も投資規律が厳正な企業の一つであることを決定し、どの投資も、株主の権益に影響を与えず、株主のこのことに対する感想に影響を与えず、万科株主の収益レベルにも影響を与えないことがベースラインとなる。この投資スタイルによって、万科は主業上で逆周期内生の動力を獲得しただけでなく、国境を越えた分野で能力の短板を補完した。

そこで、私たちは、最近の市場環境の中で、万科は最も忙しい企業の1つになっていることを見ることができます--それは青色光の発展の多くのプロジェクトを写して、華夏の幸せな「地王」の重荷を引き受けて、恒大が深セン市のハイテク投資の7.08%の株式を保有していることを受けました。これらの取引の中で、万科は株主へのコミットメントを実行したが、相手側では、頭の良いVCでもある。

ちんでん者

万科はここ数年、投資家から保守的すぎると批判されていない。

特に、急進的な融創中国が買収合併を通じて急速に台頭し、中国TOP 4の住宅企業となった時、大量の現金を手にした万科は遅々として手を出さなかっただけでなく、規模の発展もますます穏やかになり、このような昔の不動産の先導者は、慎重に余剰があると見なされた。

万科の地域会社や都市会社でさえ、グループが投資拡大に与える空間が十分ではないと考える声がよくある。「カードは非常に厳しく、利益率が10%を超えるプロジェクトでなければ手に入らない。今ではこのような要求を満たすプロジェクトは少ない。多くのプロジェクトは試算するとほとんど参加する機会もないが、ここ数年、地域は過ごしにくく、業績が上がらず、内部問題が際立っている」と、万科南方地域のある人は21世紀の経済報道記者に語った。

このような投資スタイルは、万科をより迅速に規模化発展させる好機を逃した。2016年から不動産業界の地価が上昇し始め、「小麦粉がパンより高い」という現象が時折あり、ホットな都市「地王」が頻発し、急進的ではない万科は公開市場で依然として慎重を維持しており、中海、華潤のような公認穏健な住宅企業はいずれも高価な土地を手にすることは避けられないが、万科は依然として断固として回避している。

2017年ごろにも、不動産業界でいくつかの「叙事詩級」の買収合併が発生し、万科は王石から「万科を離れる大祝儀袋」と呼ばれている551億広信の資産かばんを手にしたほか、他の企業の「白衣の騎士」になったことで主役になることは少ない。万科の内部関係者はこの時、「他の人は売りたいものがあると、融創を探しに行って孫を探して、万科を探すと思っている人はあまりいない」と指摘した。

公開市場と買収合併の慎重な行動は、万科を一度「潜在的」にした。全体的には、万科のここ数年の売上高は着実に増加しているが、増加幅は明らかではない。万科の2018-2020年の年間売上高はそれぞれ6069.5億元、6308.4億元、7041.5億元で、伸び率は14.5%、3.9%、11.6%だった。

万科はお金がないわけではなく、むやみに買いたくない。ここ数年、万科のキャッシュフローは長期的に十分に保たれており、帳面には大きな現金が横たわっているが、勝手に手を出さない。最新発表された数字を見ると、2020年末現在、万科の手元にある現金は1952億元で、近年の最高水準となっている。

郁亮は何度も投資家のこの方面に対する疑問に答えたことがあるが、彼の見方は、多くの人が私たちが保守的すぎると非難しているので、私たちは必ず現金を王にして、手に余剰食糧を持って、よりよくさまざまな挑戦に対応しなければならないということだ。

風が来るのを待つ

ついに、郁亮が待っていた。

過去数カ月、万科と最も多く交わった住宅企業は青色光で、万科は後者の良質なプロジェクトを絶えず手に入れている。

21世紀経済報道によると、5月下旬、ブルーレイ傘下の無錫和駿不動産有限公司の株式53.17%が常州万科に譲渡され、資産パッケージの4つのプロジェクトに対応する権益取得額の総額は約30億-35億元前後になる可能性がある。6月下旬、ブルーライト温州新藍置業有限公司は万科に100%株式を買収合併され、資産パッケージには20億6500万元の寧波海曙地塊が含まれている。6月30日、青色光発展は石家荘と重慶にある2つのプロジェクトを万科に売却し、成約価格は約5億-6億元だった。

その後、万科は青色光成都天府ブラックダイヤモンドプロジェクトを食い込み、天府ブラックダイヤモンドは青色光の天府新区におけるTOP系製品であり、豪邸と位置づけられ、このプロジェクトは青色光の最も良質な資産の一つである。

万科とBlu-rayが取引されているこれらのプロジェクトは、業界から見れば極めてお得です。万科が獲得したブルーライト石家荘プロジェクトを例に、ブルーライトは2020年に石家荘プロジェクトを獲得するために割増率99.75%の代価を払って、成約金額は7.93億元で、万科に販売する価格は、割引が少なくない。

7月27日、万科は再び「漏れ拾い」し、華夏の幸福を南京江寧にある孔雀城上元府プロジェクトに引き継いだ。これは華夏幸福が2016年に獲得した「地王」プロジェクトで、現在プロジェクトはすでに3棟の住宅建設が完了し、団地施設も基本的に完成し、発売を待つだけだ。

ブルーライトであれ、華夏の幸福であれ、前述の取引は万科に有利であることは間違いない。万科はあまり負担を負う必要はなく、相手のために信用裏書をすることもなく、取引は手際よく刀を落とし、さっぱりしている。

株主にとって、万科経営陣は信頼に値する。それは機会とリスクの把握能力に対して、確かに申し分がない。しかし、万科と取引している相手側は、複雑な気持ちになっている。

21世紀の経済報道記者が複数の万科と接触した取引先の交流によると、万科は彼らの印象の中で、譲歩しにくい精緻主義者だった。「万科と協力して土地を取ることを話して、話が合わない可能性は他の企業より高い」と、万科とプロジェクト協力をしようとした人は指摘した。

みんなが融創孫宏斌と付き合い、商売をするのが好きなのは、この北方の男が豪快で遠慮も小事にこだわらず、取引の時に相手に十分な体面を与えることができるからだ。万科は、商売をすることであり、商売をすることに限らない。「万科が人の手伝いをしても自分に迷惑はかけない」。万科総裁が9勝を祝したこの一言は、すでにすべてを語っている。

巨艦を建造する

万科の投資論理は、「底打ち」の機会を探す投機ばかりではない。

不動産業界では慎重で警戒心が強い。結局、この業界は、土地、金融配当を食べ尽くし、草むらで粗放で、良好な投資規律と優れた経営能力を備えている企業はわずかで、多くの場合、潜在的な機会も巨大なリスクを秘めている可能性があり、拾い落としても踏み穴になることがあり、これは万科が受けたくない局面である。

他の多元化分野では、万科は比較的開放的で余裕があることができる。

万科が最もよく作った多元化プレートの万物雲を例に、その構想は、物業業界の「貝殻」を作ることだ。万物雲がしなければならないのはプラットフォームであるため、同業者に対しては開放的であり、より多くのメンバー企業が参入することを期待している。

サンシャインシティは6日、持株子会社の上海陽光智博生活服務集団株式会社の全株主が、保有する陽光智博の100%株式戦略で万物雲に投資し、万物雲の株式4.8%を取得すると発表した。

万科グループのパートナーで万物雲CEOの朱保全氏は、この取引を評価する際、現金は「上陸」、株式交換は「乗船」だと述べた。陽光城取締役会の徐民婧秘書は、陽光智博氏は単独上場ではなく、株式交換4.8%と万物雲と協力し、業界トップの万物雲がもたらす資本プレミアムを信じていると述べた。

さらに前を見ると、万科と昇龍物業の協力も、似たような考え方だ。昇龍物業は万物雲「叡連盟」の協力プラットフォームの初上場「試験品」であり、朱保全氏は21世紀の経済報道記者を含むメディアの取材に対し、将来的に昇龍物業が上場し、万物雲はその戦略株主と科学技術サービス業者であることを明らかにした。

万物雲という船には、すでに十分な乗客がいる。万物雲のパートナーは、短期間で大きな投資収益を得ることができるとは限らない。将来を見据え、より多くの遊び方を試し、より多くの乗船者を囲むことができれば。

物流業界では、万科も「モーメンツ」を通じて立脚している。万科の2018年の肩書きは厚朴、高瓚資金、SMG、中銀グループ投資有限会社で構成された財団は、プロスの私有化買収を完了し、21.4%の株式を保有している。その後、万科は物流業界で急速に規模を形成し、現在、万科傘下の万緯物流は、すでに中国大陸部市で2位の物流企業となっている。

物業、物流、これは万科管理層が点呼で表彰した多元化プレートである。それらの投資構想は、万科が近年「第2の成長曲線」を育成してきたビジネスロジックをある程度体現している。

2018年、祝九勝氏が総裁に就任した時、万科が「中国の黒石」になるかどうかを問われたことを覚えている。祝九勝氏は、郁亮氏が簡単に人を学ぶのは永遠に追いかけるだけで、超えることはできないと私たちに分かち合ったことがあると述べた。偉大な時代と国では、いくつかの有意義な探索をしなければならず、各方面で参考にして勉強します。

万科会が「中国の黒石」であるかどうかは重要ではない。それは万科の風格を強く持つ投資モデルを模索したからだ。数年前、万科は業界の中の「エリート主義者」で、数年後、万科のスタイルは、依然として精明で精緻だった。買収されたいと思っている苦境の企業や資産は、この道理を理解しなければならない。