優客工場毛大慶：中国には大量の不動産があります。

「今後10年、20年間、中国は不動産と各種ファンドを本当にドッキングさせる運営型企業の育成が必要です。」最近の「ボアオ・21世紀不動産フォーラム」では、優客工場の創始者である毛大慶氏が「敏捷に執務するマルチ次元戦略デリバティブルート」というテーマで講演しました。彼は貯蓄不動産市場が絶えず拡大し、資本化の需要が不動産経営型企業により価値があると述べました。

優客工場創始者毛大慶。資料図

2015年3月、毛大慶は万科グループの高級副総裁から辞任し、共同オフィス企業の優客工場を設立した。今まで、優客工場はすでに数十の都市を配置し、中国最大の共同オフィススペースの運営者となっています。

毛大慶の理解によると、過去数年間にわたる不動産市場の急速な発展と人口高齢化の傾向が到来したことで、中国の大量の在庫物件は資本化の需要に直面している。経営型企業の価値は、このような需要をドッキングする以外に、ビジネスの発展ロジックに合う新しいタイプの事務方式を提供することも含みます。

このような中小企業と青年世代に適用される事務方式は共有事務である。近年は需要の細分化に伴い、弾力性のあるオフィス、移動オフィス、敏捷オフィスなどの形態に細分化されています。低コスト、少制限、社群化、つまりプラグアンドプレイなどが特徴です。

「不動産炒めない」のもと

現在、「不動産不炒」はすでにわが国の不動産規制政策の重要な指導思想となっている。毛大慶によると、中国の預金市場は470兆元余りの住宅の保存量の不動産に加え、220兆元以上の住宅不動産を投資しており、将来の住宅の保存量の不動産は700兆元に達したという。

今後10～20年の間に、中国の人口は急速な老齢化に直面します。「最終的には強大なのが存在していません。前の数千万円近くの住宅不動産を継続的に資金化し、資本化する存続スクロール能力がありますか？これもおそらく今日、住宅分野の「不動産炒めない」という根本的な原因について話しています。これを続けて炒めると、この「雷」はますます大きくなるかもしれません。毛大慶は言います。

同じように、非住宅分野では、2013年以降、土地譲渡中の非住宅比率が高まっています。散売で手を出すのが難しい状況下、大量の保有型不動産は資本化の圧力だけでなく、利用者や将来の消費習慣とどうドッキングするかという問題に直面しています。

このため、毛大慶は、今後10年、20年間、中国は不動産と各種ファンドを本当にドッキングさせる運営型の企業を育成する必要があると指摘しました。

運営型会社の育成は非常に困難な過程ですが、運営型会社が育成しないと将来の膨大な量の不動産は資本化しにくいです。彼は言った。

疫病は連合事務の趨勢を加速する。

多くの非住宅不動産の種類の中で、オフィスビルは最大の保存量です。毛大慶の理解によると、使用者とのドッキングにおいて、この部分の不動産は大きく進化した空間があります。

一方、若い世代の執務習慣が変わり始め、彼らはオフィスの「コミュニティー化」をより重視しています。一方、「大量のインターネット企業と新興企業は着地時にまず選んだのは弾力性のあるオフィス、移動オフィス、敏捷なオフィスの場所です。オフィスビルの中で借りなくて、半年、一年で内装をして、自分で家具を買います。」

毛大慶によると、都市化の過程で新興の労働者は80後、85後、90後。これらの「インターネット先住民」は、オフィスシーンの選択が従来のオフィスではなかったに違いない。「優客工場ではなくても、弾力性があり、より柔軟で、より社交的で、より科学的なオフィスであるに違いない」

また、企業構造上、中国には約1.1億の法人主体があり、約4割が中小企業と小企業となっている。これらの企業は弾力性のあるオフィス、移動オフィス、敏捷なオフィスの主要なソースです。毛大慶は2023年までに2280万人が共同オフィススペースを利用し、共同オフィスの市場規模は1.03兆元に達すると予想しています。

この過程で疫病の影響は無視できない。「疫病の後、私たちは二つの現象に気づきました。一つは多くの企業がより柔軟な賃貸契約に関心を持ち始めました。もう一つの大きなお金を使いたくないです。第二に、オフィス施設の完備、開放的なオフィスシーン、サービス管理を統一するオフィス、そしてクラウド提携、遠隔オフィスがますます多く使われています。

キャリア別に見ると、中国のサービス事務は2018年から「単一のレンタルモデル」から「レンタル料＋サービス収入の総合モデル」に移行していくという。

毛大慶は、未来の3-5年間において、優秀な事務運営サービス業者の最大の能力は、まず運営賦によって大量の貯蓄業者がビルを建設することができると考えています。「これは非常に重要な転化過程であり、運営会社が真に蝶になる重要な転化過程でもあります。成功できるかどうかはここにあります。」

優客工場の発展目標について、毛大慶は四つの要求を提出しました。第二に、中国のオフィス資産の専門管理者と金融サービス業者になることです。これはREITsと金融の橋渡しです。第三に、賃貸人だけでなく、企業の価値基盤になることです。四、中国の新生代企業のケースとなる教育機関。