"La Maison Est Inoffensive." La Force Du Produit Reprend Son Droit De Parole.

"J 'espère que tout le monde se rendra compte que les marchés ne reviendront plus jamais à une époque où chaque entreprise et chaque projet gagneront de l' argent; que les produits sont les pierres de pontée que les entreprises évitent de tomber dans les flots du marché, qu 'ils sont les moteurs de l' usurpation des marchés et qu 'ils contribuent à l' accélération des performances."Le 8 août, le Forum immobilier Boao 21 s' est tenu à Shanghai.

Compte tenu de la position dominante de l'immobilier dans l'économie nationale et de la hausse constante des prix du logement au cours des dernières années, l'identité financière et l'identité d'investissement de l'immobilier ont été soulignées à un moment ou à un autre, mais leur caractère résidentiel a été délibérément et involontairement ignoré.

Ces dernières années, une série de politiques de régulation ont été mises en place dans le cadre de l'idée de non - licenciement des logements, ce qui a considérablement réduit les possibilités d'investissement spéculatif et a permis le retour progressif des logements à l'habitat.Dans le même temps, avec la baisse des dividendes du marché, la concurrence sectorielle s'est progressivement effondrée au niveau des produits.Ainsi, de l'avis de nombreux praticiens, le pouvoir d'expression des « produits » augmente rapidement.

Au cours du Forum, Lander Consulting et l 'Institut de recherche industrielle du XXIe siècle ont publié conjointement le rapport sur le pouvoir des produits immobiliers en Chine (ci - après dénommé le "Rapport"), qui permet de réduire et d' analyser en profondeur le pouvoir des produits et d 'analyser la valeur de ces derniers Dans le contexte actuel du marché, ainsi que la manière dont ils peuvent gagner le système.

Acquéreur du marché et des produits

« il y a une entreprise immobilière qui applique des produits standardisés à une ville de trois lignes dans le Shandong, où les ventes sont très mauvaises en raison de la tradition qui veut que les parents vivent dans une chambre vers le Sud, faute de quoi ils seraient considérés comme inopportuns, alors que le modèle d 'habitation standard utilisé Dans le projet ne comporte qu' une chambre dans le Sud. »Il s' agit d 'un cas d' échec de produit cité dans le rapport sur la production immobilière en Chine.Dans la réalité, ces exemples sont nombreux.

À l'époque de la séparation des logements sociaux, la plupart des logements dans le pays étaient construits selon des critères normalisés, de même type que les ménages, avec une fonction unique.Par la suite, avec le lancement de la réforme du marché immobilier, la forme des produits s' est considérablement améliorée et certains entrepreneurs immobiliers ont commencé à se doter de leurs propres lignes de produits et de leurs propres chaînes de produits, mais, dans l 'ensemble, la qualité des produits de l' industrie reste insatisfaisante.Simplement parce que le prix de l 'immobilier augmente plus rapidement, beaucoup d' acheteurs mettent davantage l 'accent sur le côté de la valeur ajoutée de l' immobilier, et une plus grande tolérance à la qualité des produits.

Parmi eux, les différents types de ménages sur Internet, est une manifestation extrême de la non - focalisation sur la force du produit.

Ces dernières années, à mesure que les relations entre l 'offre et la demande passent par un point d' équilibre et que la régularisation du marché de l 'immobilier se normalise, les prix du logement ne font que croître et ne baissent pas.Sur le marché, il est fréquent que les agents immobiliers entrent véritablement dans la concurrence sur le même sujet au niveau des produits et que la qualité des produits influe sur la réputation et la performance.

Selon Song Yanqing, le marché a des points de convergence différents à différents stades: le premier qui a des relations dures, des relations dures peuvent obtenir des prix bas, il y a un avantage concurrentiel congénital sur les coûts et les prix; après la mise en place de l 'appel d' offres, les points de concurrence se tournent peu à peu vers le financement et l 'exploitation, en fonction de la rapidité de la rotation; ces dernières années, avec l' intensification de la concurrence sur le marché, les difficultés de vente et les entreprises.L 'industrie commence à pratiquer le travail intérieur des produits, sur les produits de la force.

Le contexte industriel qui a conduit à cette situation est le suivant: « qu'il s'agisse de l'augmentation de la superficie de la réserve nationale de marchandises, du rapport entre les investissements et les ventes, ou du rapport entre les stocks, les ventes en gros, les cycles de transformation, voire au niveau de l'entreprise, Les taux de déperdition, de rotation, etc., dans la grande majorité des villes - presque tous les indicateurs montrent que le marché immobilier est passé de l'offre à la demande et de l'offre à un raccourcissement rapide.Un marché structuré pour l'acheteur supérieur à la demande. "

Cependant, song Yanqing note qu 'aujourd' hui encore, de nombreux praticiens ne savent pas que le marché est entré dans l 'ère de la concurrence des produits, même s' ils le reconnaissent, il y a eu des erreurs dans la manière d' améliorer la capacité des produits.Par exemple, il ne s'agit pas de la recherche - développement, mais de la reproduction; il s'agit d'une normalisation et non d'une innovation et d'une différenciation.

Il a déclaré que l'analyse des entreprises immobilières et des filières de produits d'étiquette montrait clairement les deux faces du produit actuel: d'une part, le marché était en fait entré dans l'ère de la concurrence, les entreprises produisaient des produits qui augmentaient rapidement leur puissance et, d'autre part, le niveau de production de l'ensemble de l'industrie restait faible, ce qui signifiait qu'il était facile de dépasser les limites d'une simple force.Plus l 'adversaire gagne le marché.

Capacité du produit

Alors, quel est le produit?Quel est l 'importance du produit pour une entreprise immobilière?

« pour être franc, le produit, c 'est la vie, qui dure des décennies et couvre toute la durée de la vie, et la demande comprend la réalisation de l' esprit et de la valeur de soi. »Il est indiqué dans le rapport que les entreprises immobilières ne peuvent pas être responsables de la vie de leurs clients en fin de compte, mais au moins pendant une certaine période, elles doivent satisfaire leurs besoins en matière de logement, de santé, de commodité, de science et de technologie et de vie communautaire.

Dans le même temps, les projets immobiliers ne peuvent pas exister isolément, mais font partie intégrante de la ville et du paysage, de sorte que les produits immobiliers doivent également être une ligne de paysage de la ville.

En ce qui concerne la capacité de production, le rapport indique qu'elle englobe les moteurs du produit, l'imagination et l'influence.Du point de vue de l'entreprise immobilière, la compétitivité des produits se traduit généralement par une commercialisation et une commodité universelles."La commercialisation se caractérise par une vitesse de décomposition rapide et par un bénéfice raisonnable.Les deux principaux indicateurs de la faible capacité de production sont donc les taux de désintégration des ventes et les marges bénéficiaires. »

Au cours des dernières années, grâce aux dividendes du marché et à l'innovation des instruments de commercialisation, de nombreux produits immobiliers de qualité médiocre ont pu atteindre des taux de vente et de désinfection plus élevés.C 'est aussi ce que l' industrie appelle "la capacité masquée".

Le rapport indique également que le volume des ventes ne correspond pas à la capacité de production.« le volume des ventes a largement bénéficié de l'augmentation du nombre de projets - 1 000 grands entrepreneurs immobiliers ont été plus importants que les petites et moyennes entreprises de 10 projets seulement.De nombreux faits montrent que certains grands projets ne sont pas nécessairement commercialisés par de petites et moyennes entreprises, et que certains produits de ces entreprises sont souvent meilleurs que ceux des grandes entreprises. »

Selon le rapport, une véritable capacité de production doit être cyclique, faute de quoi les résultats des ventes risquent d'être fortement fluctuants du fait de l'évolution des marchés.« des centaines de milliards d'entreprises immobilières qui se développent rapidement se sont déjà trouvées dans cette situation, parfois très grave. »

Comment créer la force du produit à travers le cycle?Selon le rapport, il s'agit, d'une part, d'améliorer les capacités des produits (et non pas de les aligner sur le goût) et de créer leurs propres produits IP, avec leurs propres caractéristiques d'entreprise, et, d'autre part, de continuer à optimiser les produits de manière itérative et à créer un avantage concurrentiel continu.

Quatre tendances du produit résidentiel

Du point de vue de l 'entreprise immobilière, il n' est pas facile d 'améliorer la productivité.Le rapport indique que la capacité de production est l'expression de la capacité du système.

La compétitivité et l 'attraction des produits à l' extrémité du marché (avant - scène), en fait, est l 'arrière - plan et la capacité du système.« l'amélioration de la capacité de production n'a jamais été l'affaire d'un secteur de la R - D et de la conception, mais de plusieurs lignes de coûts, de marketing, d'exploitation, d'ingénierie, etc.Pour accroître la capacité de production, il faut donc procéder à une mise à niveau systématique dans les domaines de l'encadrement institutionnel, de l'évaluation, de l'Organisation, de la gestion des grilles, des ressources de coopération, de la conception, etc.Ce n 'est qu' ainsi que la force du produit en un langage unifié de l 'entreprise. "

Song Yanqing note que, sur la base de la mobilisation des systèmes, pour les entreprises, les deux principaux moyens d 'améliorer la force du produit sont: l' innovation du produit et la recherche et le développement de ligne de produits.

Quel sera donc le futur produit immobilier principal?Quel produit peut gagner le marché?

En ce qui concerne la structure des produits, le rapport conclut qu'à l'avenir, la part des ventes de logements augmentera lentement, atteignant 90% d'ici à 2025; que la part des logements nouvellement rénovés dans les produits de base augmentera encore et qu'elle dépassera 90% d'ici à 2025; et que la part des logements de haut niveau et des logements de luxe diminuera, mais que la structure des produits urbains continuera de se fragmenter.

En ce qui concerne les produits résidentiels, le rapport indique que, outre les caractéristiques de plus en plus inventives de la technologie, de la précision et de la normalisation, il existe de nouveaux besoins et des produits améliorés les plus vendus dans tous les domaines de la connaissance des clients, de la conception, du type de construction, des performances fonctionnelles, etc.

En particulier, il y aura quatre tendances pour les produits résidentiels futurs:

Il vient d 'être mis à niveau.Compte tenu de la mauvaise qualité des produits de première nécessité traditionnels, il est difficile de répondre aux besoins des personnes qui en ont besoin après 9000.Non seulement la superficie des logements nouvellement nécessaires augmentera (deux chambres dans une ville de première ligne, deux chambres dans une ville de troisième ligne, deux chambres dans une ville de troisième ligne, deux chambres dans une ville de troisième ligne et un dans une ville de troisième ligne), mais la qualité des équipements, des performances et de l'ingénierie continuera de s'améliorer, faute de quoi il y aura un risque réel de tomber dans la guerre des prix, voire de stagner.

L 'amélioration diminue la dimension.Le marché est entré dans l 'ère du changement de logement.Toutefois, avec l'augmentation progressive du ratio des logements, non seulement la surface des nouveaux logements n'augmentera pas, mais elle sera encore plus réduite.Bien que la superficie soit réduite, les fonctions, les performances (en particulier la santé et la sagesse) peuvent être rapidement améliorées.Bien sûr, sous l 'effet de la limitation des prix, la qualité des vêtements peut baisser.

3, en raison de la rareté des terres et du prix élevé des terrains, les villes de première et deuxième ligne de produits sont de plus en plus à la recherche d 'innovations.Les villes de première et deuxième ligne de produits novateurs ont été transformés en produits standardisés de trois - quatre - cinq lignes de produits, est une ville à tous les niveaux, l 'ensemble de la structure de la distribution de produits immobiliers de choix.

À long terme, l'écart de production entre les villes à différents niveaux d'énergie diminuera, de même que l'écart de superficie entre les logements à la demande immédiate et les logements améliorés, et les trois logements deviendront le produit le plus important - la différenciation du marché, mais la convergence des produits sera la tendance à l'avenir.