부동산 업 체 의 삼계 보 는 영업 수익 이 하락 하고 적자 가 커지 면 중 소 부동산 업 체 는 어디로 가 야 하 는 지 를 엿 보 았 다.

2020 년 에 부동산 업계 의 중 소기 업 들 이 주목 을 받 았 다.인민 법원 망 은 올해 상반기 에 파산 문 서 를 발표 하거나 파산 청산 절 차 를 밟 은 부동산 업 체 가 200 여 개, 3, 4 선 도시 중 소형 개발 업 체 가 비교적 높 고 파산 원인 은 부채 가 너무 많 으 며 자금 사슬 이 깨 진 것 이 라 고 발표 했다.중 소기 업 들 의 생활 이 꽤 힘 들 어 보인다.

A 주의 3 분기 영업 수입 이 600 억 위안 이하 인 중 소형 부동산 기업 79 개 를 분석 샘플 로 삼 아 영업 수익 상황, 이윤 창 출 능력, 안정성, 회전 율 등 을 분석 차원 으로 삼 아 중 소기 업 이 직면 하 는 생존 부담 이 점점 커지 고 손실 이 보편적 인 문제 가 되 었 다 는 것 을 증명 할 수 있다. 어떤 작은 부동산 기업 들 은 심지어 몇 년 동안 적자 의 절정 에 직면 했다.

백 억 급 의 부동산 업 체 직원 에 따 르 면, 그 소재 기업 은 작년 하반기 이후 융자 가 비교적 부족 해서 더 이상 받 을 곳 이 없다.그러나 전염병 발생 후, 판매 가 큰 영향 을 받 았 다.하지만 이 부동산 업 체 는 아직 살아 남 을 수 있다.상하 이 는 많은 100 억 판매 규모 의 작은 부동산 업 체 들 을 모 아 규모 확장 과 업계 통제 속 에서 동요 하 며 앞으로 나 아가 고 있다. 어떤 것 은 반년 동안 한 무리의 직업 경영 자 를 바 꾸 고 계속 실 수 를 하 며, 어떤 것 은 다른 부동산 업 체 와 의 프로젝트 합작 기 회 를 적극적으로 찾 고 있다.

매상 이 하락 하고 적자 가 커지다

2020 년 3 분기 영업 수입 을 보면 79 개 견본 기업 중 41 개 부동산 기업 의 영업 수입 이 동기 대비 실적 이 떨 어 졌 다. 이 데 이 터 는 2019 년 에 32 개 밖 에 안 되 었 는데 그 중에서 30% 가 넘 는 부동산 기업 이 17 개 로 어느 정도 에 시장 요소 가 부동산 기업 의 실적 에 미 친 영향 을 나 타 냈 다.

실적 하락 의 원인 으로 볼 때 전염병 발생 의 영향 은 한 요인 이지 만 회사 자체 의 문제 가 더 많다.이윤 의 경우 3 분기 견본 기업 중 이윤 이 하락 한 곳 은 45 개 로 작년 동기 보다 5 개 증 가 했 는데 그 중에서 12 개 적자 가 났 다.

기업 의 측면 에서 볼 때 태 하 그룹 은 지난 3 분기 에 19 억 위안 의 적 자 를 보 았 고 샘플 기업 에서 가장 손 해 를 본 부동산 기업 으로 동기 대비 1859% 하락 했다.태 하 는 특별한 사례 일 뿐 작은 부동산 업 체 의 적자 감소 추 세 는 더욱 뚜렷 하 다.가 개 성 (0000918.SZ), 신 화 련 (000620. SZ) 등 은 모두 적자 가 커지 고 있다.신 화 련 전 시즌 3 적자 액 이 최근 10 년 만 에 가장 많 았 다.3 계보 에 따 르 면 2020 년 3 분기 에 신 화 련 은 영업 수입 35.56 억 위안 을 실 현 했 고 동기 대비 36.79% 하락 했다. 기한 내 순손실 은 6.80 억 위안 으로 동기 대비 51.6.94% 하락 했다. 이 는 최근 10 년 동안 처음으로 큰 손 해 를 봤 고 공제 후의 적자 액 은 7.46 억 위안 으로 확 대 될 것 이다.올해 들 어 2019 년 에 100 억 위안 을 금방 넘 긴 이 작은 부동산 기업 의 '블랙 스 완' 사건 이 끊 이지 않 았 다. 채무 불 이행 은 전염병 발생 의 첫 번 째 부동산 기업 의 위약 사례 가 되 었 다.

작년 동기 와 비교 하면 중 소기 업 의 이윤 창 출 능력 이 떨 어 졌 다.2019 년 샘플 기업 의 평균 판매 순 이익률 은 37.8% 로 올해 보다 3.3% 포인트 높 았 다.2019 년 샘플 업 체 중 매출 이익률 이 하락 한 부동산 업 체 는 42 개 였 으 나, 올해 같은 기간 에 순 이익률 이 하락 한 업 체 는 50 개 에 달 했다.

기업 의 주요 경영 분 야 를 보면 산업, 단지 임대 경영 등 업 무 를 가 진 부동산 업 체 는 판매 총금 리 가 비교적 높 은 데 예 를 들 어 육가 입 등 기업 이 눈 에 띈 다.브랜드 부동산 업 체 의 경우 중 남 건설, 김 지 그룹, 햇빛 도시, 상업 유치 뱀 구, 화교 성 등 이 모두 어느 정도 하락 했다.

원가 요인 의 영향 으로 업계 의 이윤 창 출 능력 이 점점 낮 아 지고 있다.그 밖 에 시장 과 기업 의 이월 요인 도 기업 이윤 규모 의 하락 을 초래 하여 판매 총 금 리 의 하락 세 를 초래 했다.이런 중 소기 업 ROE 의 모습 도 비슷 한 추 세 를 보 였 다.전체적으로 보면 올해 전 시즌 의 견본 인 부동산 업 체 ROE 는 작년 동기 에 비해 약간 하락 했 고 2019 년 의 견본 기업 ROE 의 평균 수 치 는 6.05% 였 으 며 올해 의 평균 수 치 는 1.97% 포인트 하락 했다.2019 년 같은 시기 에 ROE 가 하락 한 기업 은 45 개 였 고 올해 같은 시기 에 하락 한 기업 은 51 개 에 달 했다.

쇼 윈 샹 동책 연구원 연구 총 감 은 중 소기 업 이 현재 곤경 에 처 한 이 유 는 세 가지 가 있다 고 지적 했다. 브랜드 의 영향력 이 적 고 호소력 이 강하 지 않 아서 판매 능력 이 부족 하고 운영 능력 이 낮 으 며 효율 이 높 지 않 으 며 돈 이 부족 하 다.

많은 중 소기 업 들 은 자금 회전 효율 이 낮은 문제 가 존재 한다. 예 를 들 어 몇 만 평방미터 에 달 하 는 작은 프로젝트 가 작은 부동산 기업 의 개발 주기 가 길 고 프로젝트 의 회전 속도 가 느 려 서 자금 회전 율 이 떨 어 지게 한다.운영 능력 이 낮 아 지면 서 생기 는 결 과 는 업 종별 격 차 를 확대 할 뿐 아니 라 부동산 업 체 자체 의 부담 도 증가 시 켰 다.운영 효율 이 낮 고 자금 의 이용 효율 에 직접적인 영향 을 주 며 자금 부담 을 강화 하고 비용 원가 가 증가 하 며 이윤 공간 을 낮 춘 다.

또한 중 소기 업 의 융자 난 으로 인해 이런 부동산 기업 들 의 토지 시장 경 쟁 력 이 떨 어 지고 발전의 기 회 를 잃 으 며 점차적으로 퇴출 되 었 다.자금 은 혈액 이 고 중 소기 업 의 운영 효율 이 낮 아 자금 사슬 이 더욱 긴장 된다.그러나 중 소기 업 의 융자 가 너무 어렵 고 너무 비싸다 는 문 제 는 장기 적 으로 존재 한다.금융 기구 가 부동산 기업 대출 업무 에서 기업 의 자질 을 심사 할 때 부동산 기업 의 판매 규 모 는 중요 한 참고 기준 이다. 이 로 인해 중 소기 업 의 융자 채널 이 좁 아 지고 '그림자 은행' 에 융자 를 받 을 수 밖 에 없다. 그러면 다른 문 제 를 가 져 온다. 융자 비용 이 높 고 중 소기 업 의 이윤 을 계속 잠식 하지만 살아 남 으 려 면 이윤 을 희생 해 야 한다.

분화 가 심해지다.

같은 책 연구원 이 제공 한 데이터 에 따 르 면 '삼 도 홍 선' 지표 에 비해 미수 금 을 제외 한 부채 율 을 보면 올해 3 분기 중 소기 업 의 평균 수 치 는 62.3% 로 작년 동기 보다 0.6% 포인트 증가 했다.기업 의 개 수 를 보면 지표 가 증가 한 기업 의 수량 은 2019 년 동기 보다 2 개 적 었 으 나 성장 폭 이 상대 적 으로 높 았 으 며 이 중 70% 가 넘 는 기업 은 34 개 였 다.순 부채 율 의 경우 견본 기업 의 평균 가 치 는 11.1.3% 로 2019 년 동기 대비 13% 포인트 증가 했다. 그 중에서 같은 시기 에 증가 한 가 수 는 40 개 로 2019 년 동기 대비 2 개 증가 했다. 그 중에서 100% 를 넘 는 기업 은 30 개 에 달한다.현금 단채 비 는 14 개 지표 이상 을 제외 한 기업 에서 2020 년 65 개 견본 기업 의 현금 단채 비 는 평균 값 126% 로 작년 동기 대비 5% 포인트 하락 했다.

세 가지 지표 에 대한 분석 을 통 해 전체적으로 보면 작년 동기 대비 견본 기업 의 안정성 이 하락 세 를 보 였 다.그러나 일부 기업 의 현금 흐름 이 좋아 지 는 것 은 중 소기 업 의 분화 가 심화 되 고 있다 는 뜻 이기 도 하 다.현금 의 경우 3 분기 에 상기 79 개 중 소기 업 의 화폐 자금 의 평균 가 치 는 93.8 억 위안 으로 작년 동기 보다 10.6 억 위안 증가 했다.단일 기업 의 경우 화 발 주식 화폐 자금 의 증가 가 206 억 위안 으로 가장 많 았 다.그 다음 에 대 열 성, 제1 개 등 부동산 기업 은 현금 의 증가 규모 와 폭 이 모두 좋 은 수준 을 보 였 다.

3 분기 중 소기 업 의 재고 회전 율 은 평균 값 이 0.1. 545 로 작년 동기 대비 0. 038 증가 했다.기업 의 변화 상황 을 보면 견본 기업 중 2019 년 같은 기간 에 41 개 부동산 기업 이 전년 도 동기 대비 증가 한 반면 올 해 는 45 개 이다.평균치 증 가 는 주로 개별 기업, 예 를 들 어 아시아 태평양, 허 페 이 성 건, 명성 등 기업 의 증가폭 이 비교적 큰 원인 이다.총자 산 회전 율 에 있어 서 올해 3 분기 의 평균 가 치 는 0.1073 로 작년 동기 보다 0.049 하락 했다.49 개 기업 이 전년 동기 대비 하락 했 고 2019 년 에는 42 개 기업 만 전년 동기 대비 하락 했다.전체적으로 보면 대부분 기업 의 재고 회전 율 이 떨 어 지 는데 이것 은 주로 전염병 발생 시기 에 착공, 탈 화 는 영향 을 받 아 운영 효율 이 떨어진다.

샤 오 윈 샹 은 만약 에 초기 에 모두 가 같은 길 을 걸 었 다 고 하면 모두 같은 라인 에서 뛰 었 다 고 주장 했다. 그러면 나중에 서로 다른 발전 방향 으로 중 소 부동산 기업 과 대기업 간 의 10 년 후의 차이 가 얼마나 큰 지 결정 했다.일부 중 소기 업 들 은 시장 이 가장 좋 은 시대 에 가장 좋 은 기 회 를 낭비 하고 위기 의식 과 전략 적 안목 이 부족 하 다. 그러나 일부 발전 해 온 부동산 기업 들 은 그 당시 에 얻 기 어 려 웠 던 시장 기 회 를 잡 아 규모 화 확장 의 길 을 걷 고 개발 프로젝트 의 수량 을 늘 리 며 도시 시장 에 진출 하 는 수량 을 확대 했다.

2 년 동안 의 조정 을 거 쳐 부동산 시장 은 구매자 시장 으로 전환 되 었 고 시장의 변 화 는 업계 에 제품 품질 을 중시 하 며 브랜드 의 조성 을 중시 하 는 동시에 관리 능력 의 건설, 원가 통 제 를 강화 하고 혁신 적 인 방식 으로 융자 능력 을 향상 시 켰 다.중 소 부동산 기업 의 아웃 도 시장 자원 의 효율 적 인 배분 의 한 표현 이다.샤 오 윈 샹 은 본전 을 먹 거나 인 수 를 받 으 면 중 소기 업 자체 의 구조 전환 능력 을 보고 '우승 열 패, 적자생존' 이 라 고 주장 했다.

완 커 이사회 의장 이 2020 년도 상하 이 완 커 미디어 간담 회 에서 밝 힌 바 와 같이 '살아 남아' 가 또 다른 언어 로 바 뀌 는 것 을 시대 기업 이 라 고 한다.현재 업계 와 정책 의 변화 가 매우 빠 르 기 때문에 이른바 시대 기업 은 변화 와 변화의 차원 에 적응 하려 고 노력 해 야 한다."현재 부동산 업 계 는 큰 변화 에 직면 하고 있다. 한편 으로 는 변화 에 적응 하지 못 하면 도태 되 고, 다른 한편 으로 는 변화 도 새로운 기회 이다. 누가 이 변화 에 적응 하고 누가 새로운 기 회 를 가 질 것 인가."